A. Pendahuluan

1. Latar belakang

BPK-RI dalam Laporan Hasil Pemeriksaan atas Penilaian Kembali Barang Milik Negara (BMN) tahun 2017 dan 2018, antara lain menyampaikan temuan pemeriksaan bahwa DJKN belum secara optimal memanfaatkan data harga objek pembanding yang dimiliki oleh instansi-instansi pemerintah dalam pelaksanaan penilaian kembali BMN berupa tanah pada tahun 2017-2018. Rekomendasi BPK kepada DJKN agar bekerja sama dengan instansi terkait untuk mengembangkan sistem informasi data transaksi jual beli tanah.

Temuan BPK tersebut harus menjadi perhatian bersama, utamanya Penilai Pemerintah, mengingat data objek pembanding memiliki peran signifikan untuk menunjang tugas penilaian, yang menerapkan metode pendekatan data pasar (market data approach). Kualitas hasil penilaian tidak semata-mata ditentukan oleh keahlian Penilai dalam melakukan analisis penilaian, akan tetapi juga tergantung pada kualitas data objek pembanding, disamping kualitas data properti yang dinilai.

Temuan terkait kualitas data properti yang dinilai atas penilaian kembali BMN tahun 2017 dan 2018, sebelumnya telah mengemuka dan rekomendasi atas temuan BPK tersebut telah ditindaklanjuti dengan re-revaluasi tahun 2019 dengan menggunakan isian form baru. Hal ini dilakukan, mengingat penilaian yang menggunakan form sebelumnya diragukan hasilnya, setelah tim bersama, antara BPK, Pengguna/Kuasa Pengguna Barang dan Pengelola Barang melakukan pengecekan fisik di lapangan, didapatkan kenyataan bahwa sebagian data isian form, tidak sesuai dengan kondisi BMN di lapangan.

Rekomendasi BPK kepada DJKN terkait temuan belum secara optimal memanfaatkan data harga objek pembanding yang dimiliki oleh instansi-instansi pemerintah tersebut, hendaknya dimaknai sebagai upaya untuk pengembangan basis data penilaian dan peningkatan kualitas hasil penilaian.

2. Rumusan masalah

Bagaimana peran kerja sama pemanfaatan data harga objek pembanding yang dimiliki instansi terkait untuk pengembangan basis data penilaian dan peningkatan kualitas hasil penilaian ?

3. Tujuan

Untuk mengetahui dan menjelaskan peran kerja sama pemanfaatan data harga objek pembanding yang dimiliki instansi terkait untuk pengembangan basis data penilaian dan mewujudkan peningkatan kualitas hasil penilaian.

B. Pembahasan

Permasalahan data objek pembanding dalam pelaksanaan penilaian dan peran kerja sama pemanfaatan data harga objek pembanding yang dimiliki instansi terkait untuk pengembangan basis data penilaian dan mewujudkan peningkatan kualitas hasil penilaian.

1. Permasalahan data objek pembanding dalam pelaksanaan penilaian

Penilaian dengan metode perbandingan data pasar (market data approach) atau sering disebut juga sebagai metode perbandingan data langsung (direct market comparation method) adalah metode penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan secara langsung properti yang dinilai dengan data objek pembanding yang sejenis. Sesuai ketentuan yang berlaku, Penilai harus mendapat 3 (tiga) atau lebih data pembanding yang telah terjual atau sedang ditawarkan untuk dijual, yang sejenis dengan properti yang dinilai, kemudian dibuat penyesuaiannya (adjustment) terhadap properti yang dinilai.

Metode perbadingan data pasar tersebut, penerapannya paling sederhana, namun demikian adanya persyaratan objek pembanding yang sejenis, tidak jarang menjadi kendala dalam pelaksanaan penilaian. Pada tahap pengumpulan data objek pembanding di sekitar lokasi properti yang dinilai, sering kali Penilai tidak menemukan data objek pembanding yang sejenis. Data objek pembanding yang diperolah pada umumnya juga bukan berupa data harga transaksi (jual beli), melainkan harga penawaran atau informasi perkiraan harga pasaran tanah dari masyarakat dan/ atau aparat desa/ kelurahan.

Untuk mengatasi permasalah kebutuhan data objek pembanding, sebenarnya DJKN telah membangun basis data penilaian dalam aplikasi Sistem Informasi Penilaian (SIP), untuk menampung/merekam seluruh data objek pembanding yang diperoleh, untuk selanjutnya data dapat diakses kembali dan data yang sesuai dapat digunakan untuk menunjang pelaksanaan tugas penilaian. Sejak diimplementasikan sekitar 7 (tujuh) tahun yang lalu, data yang berhasil direkam di kantor pelayanan dan kantor wilayah DJKN di wilayah kerja Kanwil DJKN Jawa Tengah dan D.I. Yogyakarta jumlahnya masih terbatas dan belum dapat mendukung tugas penilaian secara optimal. Jumlah data secara keseluruhan, selama periode tahun 2012 s.d 2019, sbb:

Tabel 1.

Jumlah Data Objek Pembanding Dalam SIP Pada Kantor Pelayanan dan Kanwil DJKN di wilayah kerja Kanwil DJKN Jawa Tengah dan D.I. Yogyakarta

2. Peran kerja sama pemanfaatan data harga objek pembanding yang dimiliki instansi terkait untuk pengembangan basis data penilaian.

Hasil koordinasi penjajakan kerja sama pemanfaatan data harga objek pembanding yang kami lakukan di beberapa instansi pemerintah (pemerintah daerah dan kantor pertanahan) di lingkungan wilayah kerja Kanwil DJKN Semarang dan D.I. Yogyakarta, diperoleh informasi bahwa setiap data transaksi (dhi. dimaksudkan sebagai data harga objek pembanding) yang dilaporkan oleh PPAT telah dilakukan pencatatan secara memadai. Beberapa diantaranya sudah menggunakan aplikasi berbasis online dan bahkan ada yang telah melakukan pengelolaan data transaksi tanah yang menghasilkan peta Zona Nilai Tanah (ZNT).

Apabila kerja sama pemanfaatan data harga objek pembanding dapat direalisasikan, maka kami meyakini hal tersebut akan dapat membantu memperbaiki kondisi basis data penilaian DJKN. Pasokan data pembanding yang objektif akan terjadi secara terus-menerus sesuai perkembangan transaksi yang terjadi di masyarakat. Penilai tidak lagi dipusingkan dengan kegiatan survei lapangan untuk mencari dan mengumpulkan data pembanding di setiap penugasan di sekitar properti yang dinilai, yang belum tentu ditemukan. Melalui kerja sama, Penilai akan dapat dengan mudah untuk mengakses semua data transaksi yang dimiliki oleh instansi terkait, mengambil dan menyimpannya di dalam basis data penilaian.

Dengan kerja sama tersebut, peluang untuk memenuhi kebutuhan akan kecukupan data pembanding menjadi lebih besar. Dengan fasilitas online, juga akan memudahkan dalam upaya pemeliharaan basis data penilaian, sehingga data yang terekam akan selalu up to date.

Berdasarkan data laporan PPAT, atribut data yang tersaji pada data transaksi meliputi: nomor dan tanggal akta, bentuk perbuatan hukum (misal: jual beli), nama, alamat dan NPWP pihak yang mengajukan/ menyerahkan dan pihak menerima, jenis dan nomor hak, letak tanah dan bangunan, luas tanah dan bangunan, harga transaksi, SPPT PBB/NJOP, SSP dan SSB.

Mencermati seluruh atribut data yang tersaji dalam laporan PPAT, disadari bahwa tidak semua atribut data yang tersaji terkait penilaian, oleh karena itu diperlukan upaya pemilahan yang relevan dengan penilaian untuk selanjutnya diambil dan disimpan dalam basis data penilaian. Meskipun atribut data yang tersedia juga belum sepenuhnya dapat memenuhi kebutuhan tugas penilaian, namun demikian dengan diterimanya informasi awal objek transaksi yang jelas akan memudahkan bagi Penilai untuk dapat melengkapi akan atribut data yang diperlukan, antara lain: karakteristik fisik tanah (bentuk, kontur, elevasi, jenis, frontage), aksesibilitas (lebar jalan, kondisi jalan, angkutan publik, arus lalu intas), kedekatan dengan CBD/jalan utama, kondisi lingkungan dan fasilitas (ketersedian fasilitas umum, fasilitas sosial dan peruntukan), dengan melakukan kegiatan pengecekan fisik dan/atau konfirmasi kepada pihak terkait transaksi (pembeli dan/atau penjual), sehingga informasi data pembanding yang diperoleh menjadi komprehensif.

Dengan demikian, seiring perkembangan transaksi yang terjadi di masyarakat, maka basis data penilaian juga akan dapat terus berkembang dengan diisi data objek pembanding yang dapat diandalkan (reliable), dalam arti:

• objektif, data sesuai dengan keadaan yang sebenarnya.
• representatif, data harga transaksi lebih mewakili persoalan penilaian dari pada data penawaran
  
• relevan, data bersangkut paut dengan penilaian setelah dilakukan pemilahan.
  
• komprehensif, data lengkap yang meliputi berbagai aspek atau ruang lingkup penilaian, bersumber dari laporan PPAT hasilpengecekan fisik dan konfirmasi kepada pihak terkait.
  
• up to date, dapat diperbarui sesuai perkembangan pasar yang terjadi.

3. Peran kerja sama pemanfaatan data harga objek pembanding yang dimiliki instansi terkait untuk peningkatan kualitas hasil penilaian

Dengan semakin membaiknya kondisi basis data penilaian DJKN melalui kerja sama pemanfaatan data harga objek pembanding yang dimiliki instansi terkait, maka peran basis data penilaian sebagai alat bantu bagi para penilai akan menjadi lebih optimal.

Adanya kecukupan data, maka untuk setiap penugasan, Penilai dapat mengakses dan menggunakan data objek pembanding yang sesuai untuk kepentingan analisis penilaian. Analisis penilaian yang dilakukan dengan dukungan data objek pembanding yang dapat diandalkan, akan dapat meningkatkan kualitas hasil penilaian. (Lihat Gambar Alur Pengembangan Basis Data Penilaian dan Peningkatan Kualitas Hasil Penilaian)

C. Kesimpulan

1. Kerja sama pemanfaatan data harga objek pembanding yang dimiliki oleh instansi terkait, dapat memperbaiki kondisi basis data penilaian DJKN, terkait penyediaan data objek pembanding dalam jumlah yang cukup dan dapat dihandalkan.

2. Analisis penilaian yang dilakukan dengan dukungan data objek pembanding yang dapat diandalkan, akan dapat meningkatkan kualitas hasil penilaian.

Oleh: Umbang Winarsa (Kepala Bidang Penilaian Kanwil DJKN Jawa Tengah dan D.I. Yogyakarta)

Daftar Pustaka

1. Direktorat Penilaian, 2019, Nota Dinas Nomor:ND-349/KN.6/2019 Hal Kerja Sama Pertukaran Data Transaksi/Penawaran Tanah Dengan Pemerintah Daerah.

2. https://www.djkn.kemenkeu.go.id/2013/berita/djkn-bangun-database-penilaian-geografis-kekayaan-negara (diakses pada 2 Juli 2019)

3. https://id.wikipedia.org/wiki/Pangkalan_data Pangkalan data (diakses pada 2 Juli 2019)