Artikel DJKN

Penilaian Individual VS Penilaian Massal, Jasa Penilaian VS Big Data

Selasa, 17 Desember 2019 pukul 15:41:02   |   783 kali

Penilaian Individual VS Penilaian Massal, Jasa Penilaian VS Big Data

Oleh: Badrud Duja (Kanwil DJKN Kalimantan Barat)

Penilaian adalah suatu kegiatan mengestimasi nilai suatu properti pada tanggal tertentu dengan pendekatan tertentu dengan tujuan tertentu. Penilaian dalam berbagai konteks dapat dilakukan dengan berbagai pendekatan dan metode sesuai dengan tujuan penilaian. Penilaian dengan objek penilaian yang berjumlah banyak dan dengan waktu yang relatif singkat memerlukan suatu konsep yang mengeneralisasi faktor-faktor atau karakteristik suatu objek penilaian. Penilaian dapat dibagi menjadi dua yaitu penilaian individual dan penilaian massal. Penilaian individual adalah suatu penilaian yang mengakomodir perbedaan-perbedaan dan karakteristik khusus suatu entitas individu yang disusun dalam suatu laporan penilaian sedangkan penilaian massal adalah suatu penilaian yang sistematis untuk sejumlah objek tertentu secara bersamaan dengan menggunakan prosedur standar dengan melakukan generalisasi terhadap beberapa faktor dan mengasumsikan faktor yang lain ceteris paribus.

Tujuan penilaian adalah menghasilkan suatu nilai. Nilai yang berbeda akan memerlukan pendekatan dan metode yang berbeda pula. Nilai Pasar yaitu nilai yang didasarkan pada titik keseimbangan antara permintaan dan penawaran dengan faktor subjektifitas yang tinggi dari penjual dan pembeli serta bagaimana kecenderungan pasar. Faktor sentimental/sensifitas pasar lebih mempengaruhi nilai pasar daripada nilai intrinsik properti itu sendiri serta dipengaruhi seberapa besar penjual membutuhkan uang dan pembeli merasakan manfaatnya. Adapun nilai pasar mempunyai ciri-ciri: transaksi terjadi pada tanggal tertentu, baik pihak penjual maupun pembeli bertindak atas kepentingan mereka yang terbaik, baik pihak penjual maupun pembeli mengetahui secara pasti objek yang diperjualbelikan, transaksi terdapat pada pasar yang terbuka dan kompetitif, terdapat waktu serta usaha yang cukup dalam transaksi jual beli.

Dalam kehidupan sehari-hari yang sering kita temui berupa transaksi jual beli adalah nilai pasar. Adapun nilai pasar ini bisa tidak wajar jika faktor subjektifitas lebih mempengaruhi harga transaksi yang terjadi. Nilai wajar sendiri lebih mencerminkan karakteristik dari suatu properti baik berupa nilai intrinsik maupun nilai ekstrinsik. Adapun karakteristik dari suatu properti tanah adalah seperti lokasi, aksesbilitas, lebar muka tanah (frontage), elevasi, kontur tanah, dokumen kepemilikan dan sebagainya.

Revaluasi BMN

Revaluasi BMN telah selesai dengan catatan yang menjadi perhatian kita bersama. Berbagai permasalahan yang timbul menjadi sesuatu yang perlu kita kaji dari berbagai sudut pandang. Permasalahan tidak terjadi begitu saja tetapi terjadi atas sebab dan akibat yang saling berkaitan terutama konsep bagaimana Revaluasi BMN ini dilaksanakan.

Salah satu hal yang menarik dari permasalahan tersebut adalah mengenai variatifnya nilai wajar yang dihasilkan. Di dunia penilaian kejadian seperti ini adalah suatu hal yang sangat wajar terjadi apalagi yang digunakan adalah penilaian individual, akan tetapi dunia akuntansi merespons hal yang berbeda, banyak pertanyaan yang akan timbul mengapa nilai wajar atas dua atau lebih tanah yang lokasinya berdekatan hasilnya bisa berbeda-beda.

Salah satu penyebab terjadinya permasalahan tersebut adalah merupakan resiko Revaluasi BMN menggunakan penilaian individual. Adapun resiko-resiko dari penilaian individual antara lain:

- Kurang didukung basis data dan informasi pasar properti yang valid dan akurat dengan kualitas dan kuantitas yang baik dan memadai.

- Basis data yang telah diperoleh belum dikelola secara konsisten dan komprehensif.

- Perbedaan persepsi antara satu tim dengan tim yang lain dikarenakan perbedaan data pembanding dan tidak diaturnya secara seragam teknis penilaian sebagaimana dalam penilaian massal.

Lebih lanjut bagaimana konsep penilaian massal dilakukan? Penilaian massal adalah penilaian beberapa/banyak objek yang menggunakan kaidah/standar yang digeneralisasi dengan asumsi umum dengan tujuan untuk memudahkan sistem penilaian dan mendapatkan nilai dalam tempo waktu yang lebih cepat dengan prosedur standar dan pengujian statistik. Adapun dalam penilaian massal permasalahan yang dihadapi adalah nilai yang dihasilkan tidak mempunyai presisi yang tinggi yang benar-benar akurat mencerminkan suatu objek karena nilai yang dihasilkan diperoleh dengan cara mengklasifikasikan secara general hasil identifikasi objek penilaian. Adapun proses penilaian massal menurut Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 16 (PPPI 16) meliputi:

- Mengidentifikasi tanah yang akan dinilai

- Menentukan wilayah pasar (market area) yang dilihat berdasarkan perilaku yang konsisten dari pemilik properti dan calon pembeli

- Mengidentifikasi karakteristik permintaan dan penawaran yang mempengaruhi pembentukan nilai di wilayah pasar yang ditentukan

- Mengembangkan struktur model yang mencerminkan hubungan di antara karakteristik pasar yang mempengaruhi/membentuk nilai di wilayah pasar

- Mengkalibrasi struktur model yang ditentukan

- Menerapkan kesimpulan yang dihasilkan model terhadap karakteristik nilai yang dinilai.

- Memvalidasi proses penilaian massal yang dilaksanakan, baik model, pengukuran atau pengumpulan data lainnya.

- Mengkaji ulang dan merekonsiliasi hasil penilaian massal.

Jasa Penilaian vs Big Data

Sesuai tersebut dalam Keputusan Menteri Keuangan Nomor 36/KMK.01/2014 tentang Cetak Biru Program Transformasi Kelembagaan Kementerian Keuangan Tahun 2014-2025 menyatakan bahwa Transformasi Kelembagaan adalah sebuah upaya penyempurnaan tata kelola internal Kementerian Keuangan sebagai pondasi yang kuat guna memperbaiki dan meningkatkan sistem administrasi dan kualitas layanan publik yang bermuara pada perwujudan good governance.

Direktorat Jenderal Kekayaan Negara sebagai salah satu dari unit eselon I Kementerian Keuangan tidak ketinggalan dalam proses perubahan ini melalui penyempurnaan struktur organisasi dan proses bisnis. Dalam ketentuan cetak biru Transformasi Kelembagaan sebagaimana tersebut dalam KMK Nomor 36/KMK.01/2014, disebutkan bahwa inisiatif strategis DJKN, adalah (1) fungsi perbendaharaan (pengelolaan kekayaan negara), (2) fungsi special mission. Salah satu inisiatif strategis tersebut menyebutkan bahwa DJKN akan menciptakan basis data yang kredibel.

Bagaimana DJKN 10 tahun kedepan apakah akan mengedepankan jasa penilai pemerintah yang handal ataukah menjadi resource big data yang menjadi acuan berbagai proses bisnis. Hal ini bergantung pada tantangan-tantangan apa yang akan terjadi di masa depan dan keuntungan apa yang akan didapat. Adapun tantangan yang harus dihadapi di masa mendatang adalah (1) terintegrasinya sistem; (2) konektifitas (3) penggunaan teknologi (IT) dalam setiap kegiatan; (4) informasi yang cepat dan akurat. Terhadap tantangan tersebut sangat urgent akan adanya suatu basis data yang terintegrasi, mudah diakses dan komprehensif.

Pada akhirnya mimpi untuk mewujudkan big data dengan hanya memasukkan alamat atau kode pos, seseorang dapat mengetahui nilai tanahnya akan menjadi kenyataan suatu hari nanti terwujud. DJKN akan menjadi Information Center nilai tanah, cukup klik see your home estimate melalui suatu web supermasif yang memuat database tanah di seluruh Indonesia.

Disclaimer
Tulisan ini adalah pendapat pribadi dan tidak mencerminkan kebijakan institusi di mana penulis bekerja.