Artikel DJKN

PENGARUH FAKTOR FISIK, AKSESIBILITAS, DAN LOKASI TERHADAP NILAI TANAH

Jum'at, 29 November 2019 pukul 12:47:41   |   2669 kali

Salah satu pendekatan penilaian yang digunakan untuk mengestimasi nilai tanah adalah pendekatan data pasar. Pendekatan data pasar dilakukan dengan cara mempertimbangkan data penjualan dan atau data penawaran dari objek pembanding yang sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait melalui proses perbandingan. Tahapan yang dilakukan dalam pendekatan data pasar sebagai berikut :


  1. Mengumpulkan data dan informasi yang diperlukan terkait objek penilaian dan objek pembanding;
  2. Membandingkan objek penilaian dengan objek pembanding dengan menggunakan faktor pembanding yang sesuai serta melakukan penyesuaian;
  3. Melakukan pembobotan terhadap indikasi nilai dari hasil penyesuaian.

Proses penyesuaian merupakan kegiatan menyesuaikan perbedaan objek penilaian dan objek pembanding. Objek pembanding yang mempunyai perbedaan paling sedikit dengan objek penilaian akan mendapat penyesuaian paling sedikit. Demikian pula sebaliknya. Yang dimaksud dengan istilah “perbedaan” tersebut adalah faktor-faktor atau variabel yang mempengaruhi nilai tanah.

Menurut Dale dan Mc Laughlin (1988), faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah terbagi atas 2 (dua) yaitu faktor internal dan faktor eksternal. Faktor internal antara lain meliputi topografi dari tanah, sifat dasar dari tanah, serta desain dan kondisi dari bangunan. Adapun faktor-faktor yang disebabkan oleh pengaruh luar meliputi lingkungan dimana barang milik ditempatkan, tersedianya sarana transportasi serta berdirinya pusat – pusat kegiatan masyarakat yang baru seperti berdirinya pabrik, pusat-pusat perbelanjaan, terminal dan lain-lain.

Pengaruh faktor eksternal terhadap nilai tanah juga dikemukakan oleh Levy. Menurut Levy, sebagaimana dijelaskan dalam jurnal ekonomi pembangunan (Kurniwati dan Mudakir, 2004) menyatakan bahwa variabel utama yang menentukan nilai tanah adalah lokasi tanah yang memiliki aksesibilitas atau jarak suatu lokasi suatu tanah dengan pusat kota dan pusat kegiatan ekonomi (Central Business District disingkat CBD). Teori bid rent menyatakan bahwa harga tanah dipengaruhi oleh jarak terhadap pusat kota. Semakin dekat suatu lokasi tanah dari pusat kota maka harga tanah semakin tinggi dan begitu sebaliknya.

Besar kecilnya pengaruh dari setiap faktor terhadap nilai tanah di suatu wilayah menjadi kunci yang perlu dimiliki oleh penilai dalam menentukan besaran adjustment saat melakukan penilaian dengan pendekatan data pasar. Penilai seringkali mengalami kesulitan untuk menentukan besaran adjustment dengan dasar yang dapat dijelaskan, tidak hanya berdasarkan intuisi. Penilai seringkali mendapatkan pertanyaan dari berbagai pihak, termasuk pemeriksa terkait besaran adjustment.

Terdapat beberapa cara untuk menentukan besaran adjustment, salah satu diantaranya adalah dengan menggunakan analisis regresi. Penulis melakukan penelitian beberapa faktor yang mempengaruhi nilai tanah di Kecamatan Pontianak Selatan dengan menggunakan analisis regresi linier berganda. Data yang digunakan merupakan hasil survei tanah yang dilakukan oleh Kanwil DJKN Kalimantan Barat Tahun 2017. Sebagian besar dari tanah tersebut hingga kini masih ditawarkan, belum terjual, dan telah bersertifikat. Adapun variabel bebas yang digunakan dalam model terdiri dari faktor fisik (luas tanah dan jenis tanah) serta faktor aksesibilitas-lokasi (berupa jarak tanah ke jalan utama, jarak tanah ke Central Businnes Distric (CBD) dan lebar jalan)

Persamaan yang diperoleh dengan menggunakan Eviews 6.0 untuk Y sebagai berikut :


Y = 2394720 + 661,5697 X1 + 9000625,9 X2 - 2138,922 X3 – 581,3160 X4 + 880658 D1


Y = nilai tanah per m2, dengan satuan rupiah

X1 = luas tanah, dengan satuan m2

X2 = lebar jalan, dengan satuan m

X3 = jarak tanah ke jalan utama, dengan satuan m

X5 = jarak tanah ke CBD, dengan satuan m

D1 = jenis tanah (variabel dummy, 1 jika tanah matang, 0 jika tanah mentah)

Adapun interpretasi data pada persamaan hasil regresi di atas, disimpulkan beberapa hal sebagai berikut:


  • Apabila luas tanah bertambah 1 m2, maka nilai tanah akan bertambah Rp675,18
  • Apabila lebar jalan bertambah 1 meter, maka nilai tanah akan bertambah Rp897.597,4
  • Apabila jarak tanah dari jalan utama bertambah 1 meter, maka nilai tanah akan berkurang sebanyak Rp1.830,95
  • Apabila jarak tanah dari CBD bertambah 1 meter, maka nilai tanah akan berkurang sebanyak Rp552.82
  • Nilai tanah matang akan lebih tinggi Rp1.648.361 dibandingkan jika tanah merupakan tanah mentah (belum siap pakai).
  • Nilai konstanta bernilai positif menunjukkan apabila variabel-variabel bebas tersebut bernilai nol (diabaikan) maka tanah tetap memiliki nilai per m2 sebesar Rp1.912.336.


Selanjutnya hasil regresi diuji secara statistik dan uji ekonometrik. Secara ekonometrik, pengujian dilakukan untuk mengetahui apakah ada pelanggaran asumsi dalam model regresi linier yang digunakan. Uji asumsi klasik dilakukan untuk mengetahui apakah asumsi dasar dalam penggunaan metode OLS tersebut terpenuhi atau tidak. Hasil uji statistik diperoleh sebagaimana tabel berikut:






Berikut penjelasan uji statistik untuk persamaan (1) terdiri dari:


  1. Variabel lebar jalan, jarak tanah ke jalan utama, jarak tanah ke CBD dan jenis tanah berpengaruh signifikan terhadap variabel harga tanah dilihat dari probabilitas kurang dari 0,05. Adapun variabel luas tanah tidak berpengaruh signifikan terhadap variabel nilai tanah dilihat dari probabilitas lebih dari 0,05.
  2. Probabilitas F-statistik menunjukkan secara bersama-sama variabel bebas mempengaruhi secara signifikan terhadap variabel dependen. Hal itu ditunjukkan oleh probabilitas < 0,05 atau dilihat dari F hitung 32,13444 > F tabel 2,5.
  3. Koefisien determinasi 0,8296 menunjukan bahwa sebesar 82,96% model persamaan ini dapat dijelaskan oleh variabel independen dimaksud, sisanya dijelaskan oleh variabel lainnya.


Dari hasil uji statistik terhadap model persamaan di atas menunjukkan bahwa luas tanah tidak berpengaruh signifikan terhadap nilai tanah. Berdasarkan pengamatan Penulis, luas tanah tidak menjadi pertimbangan utama bagi masyarakat setempat dalam penentuan harga tanah. Sebagian besar penduduk setempat memiliki dan cenderung memilih tanah yang luas. Hal itu tentu didukung dengan ketersediaan lahan yang masih cukup banyak di wilayah Kalimantan Barat secara umum. Banyak ditemui pekarangan rumah yang luas serta ruko dengan luas dasar yang cukup besar dengan 3-4 lantai (bandingkan dengan ruko umumnya di Pulau Jawa). Ketersediaan lahan dan preferensi masyarakat setempat terkait luas itulah yang menjadi penyebab faktor luas tidak berpengaruh signifikan terhadap harga/nilai tanah dan bertanda positif terhadap harga/nilai tanah.

Uji asumsi klasik terdiri dari uji normalitas, uji multikolonieritas, uji heterokedastisitas, dan uji autokorelasi, diketahui bahwa model :


  1. Terdistribusi normal dengan dibuktikan dengan nilai probability Jarque-Bera 0,702446 lebih besar dari 0,05, artinya Ho data dimaksud terdistribusi normal.
  2. Tidak terjadi multikolonieritas atau tidak adanya korelasi antar variabel bebas, yang dibuktikan dengan tidak terdapatnya variabel yang memiliki nilai lebih dari 0,8.
  3. Tidak terjadi heterokedastisitas dengan dibuktikan p-value obs*-square 0.3467 lebih besar dari 0,05, maka Ho diterima Kesimpulannya adalah dengan tingkat keyakinan 95%, dapat dikatakan bahwa tidak terdapat heterokedastisitas dalam model regresi.
  4. Tidak terjadi autokorelasi (tidak ada hubungan antar residual satu observasi dengan residual observasi yang lain), dibuktikan dengan p value-obs*-square 0,5430 lebih besar dari 0,05, maka Ho diterima. Kesimpulannya adalah dengan tingkat keyakinan 95%, dapat dikatakan bahwa tidak terdapat autokorelasi dalam model regresi.


Demikian hasil penelitian Penulis, semoga dapat membantu penilai dalam menentukan besaran adjustment saat melakukan penilaian tanah di Kecamatan Pontianak Selatan, Kota Pontianak, Kalimantan Barat. Dari penelitian tersebut juga diketahui bahwa peningkatan nilai tanah berkorelasi dengan perkembangan ekonomi suatu wilayah, aksesibilitas yang mudah, dan pembentukan pusat keramaian baik perdagangan/bisnis, pusat pendidikan dan pusat kegiatan lainnya diperlukan untuk menunjang roda perekonomian dan kesejahteraan warga. Hendaknya hal itu menjadi pertimbangan bagi pemerintah setempat untuk meningkatkan perekonomian dan kesejahteraan masyarakat Kalimantan Barat. (Tuti Kurniyaningsih/KabidPenilaian/KanwilKalbar)



Disclaimer
Tulisan ini adalah pendapat pribadi dan tidak mencerminkan kebijakan institusi di mana penulis bekerja.